L’indice del costo della costruzione pubblicato dall’INSEE mostra -2,89 % su base annua nel primo trimestre del 2026. Questo calo, il più netto da diversi anni, alimenta l’idea di un rallentamento generalizzato dei prezzi della costruzione. La realtà dei cantieri racconta una storia più contrastata, dove alcuni settori diminuiscono mentre altri continuano a salire.
Indice del costo della costruzione e indice BT: due curve, due letture
Ridurre i prezzi della costruzione a un solo indicatore distorce l’analisi. L’ICC misura il costo globale della costruzione di nuove abitazioni. Gli indici BT e TP, invece, seguono l’evoluzione dei costi per settore e integrano la manodopera, i materiali e l’energia in modo distinto.
| Indicatore | Perimetro | Tendenza inizio 2026 |
|---|---|---|
| ICC (INSEE) | Costruzione di nuove abitazioni | -2,89 % su base annua (T1 2026) |
| IPEA residenziale | Manutenzione-miglioramento residenziale | +1,0 % nel trimestre (T2 2026) |
| IPEA non residenziale | Manutenzione-miglioramento non residenziale | +0,3 % nel trimestre (T2 2026) |
| ICM (Indice costi materiali) | Materiali da costruzione | Stabilizzato a 117,1 (livello 2024-2025) |
Il calo dell’ICC riflette soprattutto un assestamento della domanda di nuove abitazioni e un parziale allentamento su alcuni materiali. Al contrario, l’indice dei prezzi di manutenzione-miglioramento (IPEA) continua a crescere di 2,1 % su base annua nel secondo trimestre del 2026.
Per incrociare questi dati con le proiezioni del mercato immobiliare, le previsioni immobiliari di Projet Immobilier dettagliano gli scenari previsti sul costo della nuova costruzione per i prossimi mesi.
Manutenzione-miglioramento: i settori che spingono i prezzi verso l’alto
La stabilizzazione dei materiali grezzi non si riflette sui lavori di ristrutturazione. L’IPEA cresce di 0,8 % nel trimestre nel T2 2026, sostenuto da settori ben identificati.
- La falegnameria mostra il maggior aumento trimestrale: +1,6 %, con un indice che raggiunge 129,5. Il legno lavorato e le falegnamerie in alluminio rimangono sotto pressione.
- La plumbìng, il riscaldamento e la climatizzazione crescono di +1,3 % nel trimestre, alimentati dalla domanda legata alle pompe di calore e ai sistemi di ventilazione conformi alle nuove normative.
- La verniciatura e la vetreria aumentano di +0,8 %, un settore spesso sottovalutato nei budget di ristrutturazione.
Questi aumenti pesano direttamente sui privati impegnati in lavori di ristrutturazione energetica. Il costo reale di un cantiere di ristrutturazione continua ad aumentare, anche quando le nuove costruzioni mostrano prezzi in calo.
Materiali da costruzione nel 2026: stabilizzazione, non ritorno indietro
L’indice dei costi dei materiali (ICM) si mantiene a 117,1, lo stesso livello del 2024 e 2025. Questa stabilizzazione nasconde una realtà: i prezzi dei materiali rimangono superiori del 31 % rispetto al 2020 dopo l’aumento cumulato tra il 2020 e il 2023.
Vari fattori impediscono un vero e proprio riflusso. I costi di trasporto non hanno recuperato il loro livello pre-pandemico. Le tensioni geopolitiche mantengono un’incertezza sulle catene di approvvigionamento di acciaio e rame. Le crescenti esigenze ambientali, in particolare legate alla RE2020, aggiungono costi strutturali sui materiali isolanti, i sistemi di ventilazione e i materiali bio-based.
Il plateau attuale dei materiali non significa che costruire costi meno. Significa che la spirale inflazionistica si è fermata, senza una correzione al ribasso significativa.
Attività edilizia e lavori pubblici: un contesto di bilancio che pesa
Il volume di attività nel settore edilizio rimane orientato al ribasso. La FFB segnala un calo delle nuove costruzioni di abitazioni, e il mercato non residenziale non compensa la mancanza.
Per quanto riguarda i lavori pubblici, la FNTP prevede un ritiro dell’attività di -1 % in volume per il 2025, con un’ulteriore accentuazione prevista nel 2026. L’anno elettorale municipale frena tradizionalmente gli ordini pubblici. Il contesto di bilancio teso rafforza questo fenomeno: misure di aggiustamento per le amministrazioni locali, stimate intorno ai 5 miliardi di euro, riducono la capacità di investimento locale.
La Direzione generale del Tesoro osserva che l’investimento in costruzione rimane indebolito dall’aumento dei tassi d’interesse degli ultimi anni, anche se si prevede una stabilizzazione progressiva. Gli ordini pubblici e privati subiscono pressioni distinte, ma convergenti verso un rallentamento globale.
Cosa dicono i prezzi della costruzione nel 2026 del mercato immobiliare
Il calo dell’ICC crea una finestra per i committenti del nuovo, ma non si traduce meccanicamente in abitazioni più economiche da acquistare. Il terreno, le normative ambientali e le spese di commercializzazione rappresentano una parte crescente del prezzo finale.
Per la ristrutturazione, il segnale è inverso: i prezzi continuano a salire. Un proprietario che rinvia lavori di isolamento o di cambio di riscaldamento nella speranza di un calo rischia di pagare di più tra dodici mesi.
Il calo dei costi di costruzione nuova coesiste con un aumento dei costi di ristrutturazione. Questa divergenza è il fatto strutturante del 2026 per chiunque stia preparando un progetto immobiliare, sia che si tratti di costruire o ristrutturare un bene esistente.
